瑞财经 刘治颖 6月26日，江苏建院营造股份有限公司（以下简称：建院股份）在北交所披露招股说明书，保荐机构为东吴证券股份有限公司，保荐代表人为曹飞、翟悦，会计师事务所为立信会计师事务所（特殊普通合伙）。

8月10日，位于苏州金鸡湖右岸中区的苏州中环项目顺利封顶。该项目深、大基坑及桩基工程的承建方，正是建院股份。

从招股书中可以发现，中环项目的开发商苏州圆置房地产开发有限公司（以下称“圆置地产”）于2023年位列建院股份的第二大客户，为建院股份贡献了1.16亿元的销售额。

自成立以来，建院股份主要围绕地基与基础工程，为客户提供涵盖勘察、设计及施工相关的服务。

2021年、2022年及2023年（以下称“报告期”），建院股份分别实现营收13.95亿元、12.02亿元、14.16亿元；扣非归母净利分别为6149.49万元、5847.14万元、7108.39万元。

可以看到，2022年建院股份的业绩出现了一定的下滑，营收同比减少了13.86%，扣非归母净利同比减少4.92%。2023年虽然有所回升，但相比2021年也没有太大的突破。

具体来看，地基与基础行业作为土木工程建筑业的细分领域，下游需求来源包括房地产投资（住宅、商业建筑）、制造业投资（工业建筑）以及基础设施投资等。而当前，我国房地产投资整体呈现下降趋势，行业整体较为低迷，为地基与基础行业行业也带来了下行压力。

主营业务收入若按项目性质分类，建院股份的收入来自三大项目，分别为工业厂房、办公大楼、民营医院等；住宅、商业地产；公共设施及其他。

2021年时，建院股份来自工业厂房、办公大楼、民营医院等的收入与来自住宅、商业地产的收入占比势均力敌，分别为49.51%、46.86%。但2022年、2023年，建院股份来源于房地产行业的收入规模呈下降趋势。

值得注意的是，建院股份存在客户以房产冲抵应付工程款的情况，报告期内合计抵债金额6,504.9元，且抵债房产多为期房。截至报告期末，建院股份尚有4,190.83万元房产未办理网签。

建院股份坦言，如相关房产因开发商资金紧张或债务问题导致楼盘烂尾、被列为开发商破产财产及被其他具有优先受偿权的债权人申请法院查封的情形，将会导致公司的物权期待权无法实现。

据招股书，报告期内，建院股份合同资产和应收账款规模较大，报告期各期末，二者合计占同期总资产的比例分别为77.87%、81.20%及78.61%，占同期流动资产的比例分别为82.44%、87.72%及84.65%。

报告期各期末，建院股份的应收账款周转率呈波动趋势，分别为1.45、1.06、1.14。截至2023年12月31日，建院股份的应收账款余额达4.82亿元。

瑞财经《预审IPO》发现，截至2023年12月31日，建院股份按单项计提坏账准备的应收账款余额为1484.04万元，其中涉及到的客户多为房企，其中包括阳光城的项目公司、恒大集团在苏州的项目公司、北京豪宅万柳书院开发商中赫集团的项目公司等。